De duurzaamheidsstrategie van Cofinimmo
In een vastgoedsector die steeds kritischer wordt benaderd op het vlak van milieu en energie, vervult Cofinimmo een voortrekkersrol op vlak van duurzaamheidsbeleid. Hanna De Groote, Head of Sustainability, vertelt hoe het bedrijf zowel interne als externe stakeholders meeneemt in een gedreven ESG-beleid. In dit artikel gaan we dieper in op de manier waarop Cofinimmo duurzaamheid concreet maakt in een complexe Europese vastgoedomgeving. We bekijken hoe het bedrijf omgaat met klanten (huurders), leveranciers, medewerkers en investeerders, en hoe governance en rapportering intussen in de kernstrategie zijn verankerd.
De Groote heeft al meer dan tien jaar een rol binnen Cofinimmo die expliciet op duurzaamheid focust. Wat ooit begon als een grotendeels milieugerichte functie is intussen uitgegroeid tot een brede ESG-coördinatie, waarbij ook sociale en bestuurlijke aspecten (governance) een prominente plaats innemen. De rapportering loopt rechtstreeks naar de CEO en het directiecomité, wat het belang van duurzaamheid in de bedrijfsstrategie onderstreept. De Groote vat het als volgt samen: “Mijn rol bestaat erin om strategisch mee te denken over hoe we duurzaamheid integreren in onze vastgoedportefeuille. Dat gaat van energie-efficiëntie en BREEAM-certificatie tot het opzetten van interne awareness-programma’s, opleiding voor teams en nauwkeurige externe rapportering.”
“Mijn rol bestaat erin om strategisch mee te denken over hoe we duurzaamheid integreren in onze vastgoedportefeuille. Dat gaat van energie-efficiëntie en BREEAM-certificatie tot het opzetten van interne awareness-programma’s, opleiding voor teams en nauwkeurige externe rapportering.”
Duurzaamheidsuitdagingen in de vastgoedsector
De vastgoedsector staat voor heel wat uitdagingen. Er is groeiende vraag naar gebouwen die voldoen aan steeds strengere energienormen en tegelijk aangepast zijn aan de noden van vergrijzing en gezondheidszorg. Een bijkomende uitdaging is dat de wet- en regelgeving uiteen loopt tussen verschillende Europese landen (en zelfs binnen België tussen de gewesten). “We zijn actief in negen landen. Dat betekent negen verschillende kaders voor energieprestaties en duurzaamheid. Maar we zien dat als een opportuniteit. Zo kunnen we best practices uitwisselen; wat goed werkt in Duitsland of België, kunnen we soms toepassen in Spanje of Finland.”
Ook de uitdaging van zorgvastgoed weegt door. “Zorg-operators focussen in de eerste plaats op personeelstekorten en de kwaliteit van de zorg, waardoor energiebesparing of renovaties niet altijd een prioriteit lijken. Toch stijgt het bewustzijn, zeker na de energieprijsschokken van 2022. Duurzaamheid is intussen een noodzaak geworden, want de vastgoedmarkt evolueert naar een ‘green premium’ waarbij duurzame gebouwen hun waarde beter behouden en verouderde panden steeds moeilijker afzet vinden”, aldus De Groote.
Concrete initiatieven
Project ‘Dertig tot de Derde’
Een van Cofinimmo’s belangrijkste initiatieven is “30³” (30 tot de derde), een doelstelling om de gemiddelde energie-intensiteit van de portefeuille tegen 2030 met 30% te reduceren ten opzichte van 2017-2018. Bij aanvang lag de gemiddelde energie-intensiteit op 190 kWh/m²; ondertussen is dat al gedaald tot ongeveer 142 kWh/m² – een daling van 25%. Hoe gebeurt dat concreet? Er is installatie van zonnepanelen, ook in landen waar dat nog niet algemeen gebruikelijk is. Er is renovatie en herontwikkeling met energetische verbeteringen in bestaande gebouwen (bijvoorbeeld isolatie, vervangen van verwarmingsketels, slimme meters, enz.). Daarnaast is er een rotatie van de portefeuille, waarbij niet-strategische of sterk verouderde panden worden afgestoten en er nieuwe gebouwen worden aangekocht of ontwikkeld die aan hoge energie-eisen voldoen.
BREEAM-certificatie
De vastgoedinvesteerder hanteert BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) voor nieuwe en bestaande gebouwen. Het betreft een holistisch duurzaamheidslabel dat verder kijkt dan enkel energieprestaties (bijvoorbeeld naar waterverbruik, biodiversiteit, materiaalgebruik, afvalscheiding, enz.). “In Spanje hebben we een zorggebouw op BREEAM-excellent niveau gecertificeerd. Voor een sector die daar nog weinig ervaring mee had, is dat een precedent dat aantoont wat er mogelijk is.”
EPC-labels en strengere aankoopcriteria
Nieuwe acquisities gebeuren niet lukraak; er wordt streng getoetst op energieprestaties en andere duurzaamheidsindicatoren. Tijdens de ‘due diligence’ krijgt elk potentieel gebouw een uitgebreide ESG-scan, inclusief de vraag of er investeringen nodig zijn om het pand klaar te stomen voor de toekomst. “Het kan zijn dat een gebouw nog niet de top op vlak van duurzaamheid is, maar als we zien dat met gerichte investeringen een heel stevige upgrade mogelijk is, kan het nog interessant zijn.”
Levenscyclusbeheer
Waar vroeger sneller werd gesloopt en opnieuw gebouwd, zoekt men nu vaker naar renovatie of transformatie (bijvoorbeeld kantoren ombouwen tot woonzorgcentra of residenties). “Bij de Woluwelaan in Brussel hebben we kantoorgebouwen omgevormd naar zorg- en woonfuncties. We onderzoeken telkens of de bestaande structuur nog voldoende kwaliteit heeft. Zo vermijden we onnodige sloop en materiaalverspilling.”
Een gebouw extreem isoleren kan de operationele energieverbruiken drastisch verlagen, maar gaat vaak gepaard met een hoge embodied carbon. De Groote benadrukt dat een optimale balans cruciaal is: “Als je superveel isoleert, moet je goed nadenken over de milieu-impact van die isolatiematerialen. Anders compenseer je de initiële CO₂-kost nooit.”
Waterverbruik
Ook waterverbruik maakt deel uit van de milieu-analyse. “We meten het waterverbruik en kunnen lekken sneller opsporen. Zeker in een zorgomgeving kan zo’n lek snel oplopen in kosten. Toch is water vandaag nog geen groot financieel risico. In de bestaande portefeuille weegt de investeringskost vaak niet op tegen de winst in waterbesparing. Bij nieuwbouwprojecten en grootschalige renovaties wordt gekeken naar hergebruik van regenwater, groendaken, waterbuffers en andere duurzame oplossingen.”
Verandering in bewustzijn
Enkele jaren geleden merkten de interne teams regelmatig terughoudendheid bij zorgexploitanten om te investeren in duurzame oplossingen. Personeel, zorgkwaliteit en financiële haalbaarheid lagen hoger op de agenda dan zonnepanelen of waterrecuperatie. Maar recent is dat gekeerd: “De stijgende energieprijzen hebben de zorgsector echt wakker geschud. Huurders begrijpen nu dat elke besparing niet enkel goed is voor het milieu, maar ook hun eigen kosten drukt.”
Het bedrijf organiseert jaarlijkse en frequente gebouwbezoeken waarbij een lokale technische ploeg of property manager de sites bezoekt, met huurders overlegt en opportuniteiten spot (zoals het opsporen van energielekken of verbeteringen). Ook informatie en data zijn belangrijk: er worden meters en digitale tools geïnstalleerd, zodat huurders hun verbruik beter kunnen opvolgen. Er bestaan bovendien financiële afspraken, want als Cofinimmo investeert (bijvoorbeeld in een zonnepaneelsysteem), zoekt men naar een eerlijke verdeelsleutel rond de kosten en baten, bijvoorbeeld via aanpassing van de huurovereenkomst of verlenging van de looptijd.
Niet elke huurder omarmt deze inspanningen meteen. Het kost tijd en geduld om mensen te overtuigen van de voordelen. Hanna De Groote benadrukt: “We dwingen niets op. Wij gaan in dialoog. Er is wel een groene clausule die zegt: als eigenaar mogen we ingrepen doen die de duurzaamheid van het gebouw verhogen, maar we proberen altijd tot een win-win te komen.”
Rapportering en data
Essentieel voor ESG is de beschikbaarheid van data om duurzaamheidsdoelen te kunnen formuleren en opvolgen. Cofinimmo meet dan ook intensief het energie-, water- en afvalverbruik binnen de portefeuille. Dat is niet eenvoudig, want de meeste energiecontracten lopen rechtstreeks via de huurders. “We wilden niet wachten tot alle wetgeving ons zou verplichten. We zijn vroeg begonnen met het opzetten van een energieboekhouding en automatische dataverzameling.”
Tools die het hiervoor inzet zijn onder meer energie- en watermeters in de gebouwen, een automatische databank die de cijfers centraliseert, een Disclosure Management Tool om de (financiële en niet-financiële) rapportering te stroomlijnen en een externe audit op de data door onafhankelijke partijen.
Het bedrijf publiceert al meer dan tien jaar een duurzaamheidsverslag, geïntegreerd in het financieel jaarrapport. Met de komst van de CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) neemt de hoeveelheid verplichte data en verificatie verder toe: “We hopen dat de CSRD voor meer harmonisatie zorgt. Vandaag bestaat er een wildgroei aan benchmarks en rating-systemen. Met CSRD kan er eindelijk een eenduidig referentiekader ontstaan. Voor ons is dat een uitdaging, maar ook een voordeel omdat we al een voorsprong hebben.”
Koppeling met verloning
Het LTI (Long Term Incentive) voor het directiecomité hangt deels af van de realisatie van duurzaamheids-KPI’s. Zo rapporteert het auditcomité geregeld over de gemiddelde energie-intensiteit van de portefeuille (project 30³), het aantal EPC-certificaten of hun scores, de mate waarin medewerkers worden getraind en ESG-doelen behalen en de mate van duurzame financiering (groene en sociale obligaties). “Als het directiecomité en de raad van bestuur er écht belang aan hechten, is de kans groter dat de rest van de organisatie ook volgt.”
Leveranciers en ketenverantwoordelijkheid
Vooral bij nieuwbouw of grootschalige renovaties speelt de rol van leveranciers en aannemers een cruciale rol. Strikte criteria rond milieu en veiligheid zijn dus noodzakelijk. “In ons contract voor algemene aanneming staat een milieubeleid. Daarnaast maken we gebruik van BREEAM-certificatie-eisen, zodat de aannemers verplicht worden afval te scheiden, duurzame materialen te gebruiken en veiligheidsnormen te respecteren.”
Mocht een leverancier niet aan de eisen voldoen, zal Cofinimmo desondanks niet meteen de samenwerking stopzetten: “We geloven in dialoog. We zoeken samen naar oplossingen. Als het echt niet lukt, dan kunnen we niet met elkaar door. Maar meestal zien we dat partijen bereid zijn te leren en verbeteren.”
Zeker in internationale contexten, waar wetgeving en gewoontes verschillen, is pragmatiek belangrijk. Cofinimmo focust daarom op de grootste impactfactoren (zoals afval op de werf, CO₂-uitstoot, materialen) in plaats van een te lange waslijst aan voorschriften. Zo blijven projecten economisch haalbaar én duurzaam.
Een algemene les is dat duurzaamheid niet kan worden afgedwongen zonder de bereidheid van externe partijen. Huurders, leveranciers, zelfs gemeentebesturen en investeerders moeten ‘mee’ zijn. Wanneer een operator niet inziet wat hij kan winnen bij een duurzamer gebouw, blijft de vooruitgang beperkt. “Je kunt intern fantastische ideeën hebben, maar als de huurder bezig is met andere zorgen, moet je eerst luisteren en kijken welke stapjes wél haalbaar zijn,” aldus De Groote.
Groene financiering
Green en Social Bonds
In 2016 bracht Cofinimmo zijn eerste Green & Social Bonds uit, als een van de eerste Europese vastgoedspelers. Dit soort obligaties is gebonden aan een strikt kader (het Sustainable Finance Framework), dat door een externe partij wordt beoordeeld. Investeerders die inschrijven, weten zo zeker dat hun geld naar projecten gaat met een positieve milieu- of sociale impact. “Er is elk jaar een externe audit van hoe we die gelden hebben besteed. Dat is belangrijk om greenwashing te vermijden.”
Naast obligaties bestaan er ook andere instrumenten: green loans, social loans of sustainability-linked kredietlijnen. De intrestvoet hangt dan deels af van het behalen van afgesproken duurzaamheids-KPI’s. Zo ontstaat een financiële prikkel om de doelen effectief te verwezenlijken. “Met de banken hebben we echt een partnership. Ze zien ook dat vastgoed ontzettend veel CO₂-uitstoot kan reduceren, dus ze belonen dat graag met iets betere voorwaarden.”
Momenteel zweeft de groene en sociale financiering van Cofinimmo rond de 2,6 miljard euro, wat ongeveer 40-50% van hun totale schuldpositie vertegenwoordigt. Een verdere toename is mogelijk, maar beperkt door de totale leencapaciteit en schuldgraad die een GVV wettelijk (en marktconform) kan dragen.
Advies aan andere bedrijven
Wat kunnen andere managers die voor duurzaamheid staan, leren van de aanpak van Cofinimmo? Hanna De Groote formuleert drie cruciale tips. De eerste is “meten is weten”: “Begin met data. Zorg dat je je eigen impact kent. Pas dan kun je SMART-doelen stellen en je voortgang opvolgen.” De tweede is focus: “Kies thema’s die écht relevant zijn voor jouw corebusiness en waar je een verschil kunt maken. Versnipper niet over twintig onderwerpen. Wees eerlijk als iets nu niet prioritair is.” Ten slotte is samenwerking essentieel: “Duurzaamheid kun je niet alleen doen. We hebben onze huurders nodig, de aannemers, de financiers. Stel je open, ga in dialoog en maak het een gedeeld verhaal.”